Вижу на форумах много людей желающих купить квартиры по сверхнизким ценам. Постоянно повсюду мелькают мошенники со всякими 27 000 рублей за квадратный метр и прочими чудо-предложениями. Для них и составлю небольшой дайджест как не пролететь с покупкой и не отдать деньги аферистам или дуракам.
Сегодняшний наш урок будет посвящён стоимости квадратного метра жилья. Застройщик строит дом не как благотворительная организация на денежные средства благотворительных фондов - все вращающиеся денежные средства внутри стройки должны находиться в пределах не ниже себестоимости проекта. То есть если для реализации проекта требуется 120млн, то и общая сумма поступлений от продажи квартир не должны быть меньше 120млн. Для успешной реализации проекта за 10 лет активной застройки города были выработаны стандартные схемы продаж, при которых баланс дома позволяет осуществлять деятельность и выйти в ноль или в плюс, полностью выполнив все обязательства. Отклонения от этих цен - первый признак опасности стройки и лучше с такими застройщиками дела не иметь.
Дом может быть построен при условиях:
1. Продажа на нулевом этапе примерно по 40 000 за квадратный метр не более 15-20% квартир
2. Продажа на этапе строительства примерно по 45 000-50 000 руб за квадратный метр не более 20-50% квартир
3. Продажа на завершении строительства по 50 000 руб за квадратный метр с остатком не менее 15%
4. Продажа в готовом доме оставшихся 15% по 55 000-65 000
Расчёт производится не для центра города и даже не для центров микрорайонов - это для очень недорогого участка немного на отшибе. Если дом в хорошей части недорогого микрорайона - прибавляем + 5 000 рублей к стоимости квадратного метра, если расположение прям в центре микрорайона - ещё + 5 000.
Некоторые покупатели успокаивают себя размышлениями о том, что участок очень недорогой и застройщик строит так дёшево - это неверно. В расходной части строительства многоквартирного дома при цене участка в 2-3млн. стоимость земли размазывается по сумме так, что хоть он вообще бесплатно застройщику достался, никаких 30 000 за квадрат всё равно быть не может. Есть деньги на фундамент, монолит, отделку, коммуникации, документы и они составляют 99% расходов от строительства дома на недорогом участке, заложенных в стоимости квадратного метра. А в стартовые цены (40-55 000) стоимость участка вообще не закладывается - эти деньги все до копейки уходят на строительство, расходы на участок застройщик погашает включая в цену при продаже квартир в уже сданном доме, там же прячется и его прибыль. Продавая по 30 000 за квадрат застройщик или заведомо знает что ничего хорошего из этого не выйдет, или он плохо себе представляет математику проекта.
Пожалуйста, не будьте наивны, не позволяйте вашей экономности поддерживать наших "Мавроди", будьте честны сами с собой и покупайте квартиры, пусть и чуть дороже, но те, которые будут построены и успешно сданы в эксплуатацию. Лучше взять площадь чуть поменьше, зато в итоге получить ключи и документы и радоваться жизни!
Следующие выпуски дайджеста в ближайшие дни )
Удачного вам выбора и счастливой жизни в самом красивом и тёплом городе России!